投資香港及美國房地產投資信託：初學者的全面指南

如果想參與香港的房地產市場，但又想省卻高昂的成本和管理房產的麻煩，那麼房地產投資信託基金（REITs）將是你的理想選擇，無需親自管理房產就能獲得商業物業的盈利潛力和穩定的收入。以下我們將帶你了解如何通過 REITs 進行財務規劃。

什麼是房地產投資信託基金（REIT）？

房地產投資信託基金（REITs）是集體投資計劃的一種，透過集中投資於可帶來收入的香港或海外房地產項目，為投資者提供定期的收入。

房地產投資信託基金（REITs）如何運作？

REITs 的運作方式類似於共同基金，由公司代表眾多投資者管理資金。然而，與專注於股票和債券的共同基金不同，REITs 專注於房地產投資。投資者可以通過穩定的股息收入或 REIT 股份市值的增長獲得回報。

你可以通過多種方式投資 REITs，包括購買個別 REIT 公司的股票、投資於交易所交易基金（ETFs）或共同基金。REITs 有多種類型專注於不同的房地產市場領域，讓你可以根據自己的投資目標選擇最適合的投資資產：

1. 零售REITs

專注於零售物業的投資，主要通過租金收入獲得收益。評估這些 REITs 時，需要考慮零售行業的整體健康狀況以及租戶的穩定性。若只擁有像超市這樣的高質量主力租戶固然能為零售REITs 帶來價值；然而，零售 REITs 也會面臨顯著風險，包括租戶面臨財務困難，導致鋪位空置並難以找到新租戶；還有，網上購物趨勢的增長對傳統零售空間構成長期壓力。

2. 住宅REITs 

涉及多戶住宅租賃物業和製造業住房的投資。當投資於住宅 REITs 時，應關注那些房價較高、可負擔性有限的市場。當房屋可負擔性低時，會推動租賃需求的增長。人口和就業增長迅速的城市地區特別值得關注。然而，住宅 REITs 的成功依賴於物業保持低空置率並確保租金不斷上升。

3. 醫療保健REITs

投資於與醫療相關的物業，如醫院和療養院。評估這些 REITs 時，需要尋求各種物業類型和客戶群之間的多樣行，醫療服務的需求將隨著人口老齡化嚴重程度而增加，醫療保健 REITs 的成功與醫療資金的穩定性和報銷率息息相關。

4. 辦公室REITs

投資於辦公樓，主要通過長期租約獲取租金收入。評估這些 REITs 時，投資者應考慮當前的經濟狀況，如空置率和 REITs 的收購資本可用性。投資經濟強勁地區的物業能提供更大的穩定性。然而，辦公室 REITs 的表現與整體經濟狀況和辦公空間需求息息相關。

5. 抵押貸款REITs

專注於投資於抵押貸款，而非直接持有物業，通常依賴債務融資。關鍵在於考慮利率對這些 REITs 的影響；在低利率環境中，當其市價低於淨資產價值時，抵押 REITs 特別具有吸引力。然而，利率上升則帶來重大風險，因為這可能減少抵押組合的價值並提高借貸成本。

投資 REITs 的優勢

1. 穩定股息：

法律規定 REITs 將至少 90% 的年收入分配給股東作為股息。REITs 作爲股市中擁有最高股息收益率的資產之一， 對於尋求穩定收入流的投資者特別具有吸引力。

2. 穩定和強勁的回報：

REITs 通常依賴租金和住房管理費來實現穩定的收入，即使在經濟低迷時，只要租戶繼續支付租金，收入就能保持穩定。此外，由於 REITs 免於公司所得稅，通常比傳統股票提供更高的回報。

3. 高流動性：

公開交易的 REITs 具有高流動性，使投資者能夠輕鬆在股票交易所買賣股份。這一特性與購買、管理和出售實物房產的漫長過程形成鮮明對比。此外，REITs 的投資門檻較低，通常只需幾千美元，這使得它們對更廣泛的投資者群體具有吸引力。

4. 風險分散：

REITs 通常持有多樣化的房地產資產組合，如住宅、商業和工業物業。這種多樣化有助於分散風險，減少單一資產表現不佳帶來的影響。

5. 抗通脹：

房地產通常被認為是對抗通脹的有效手段，REITs 也不例外。隨著通脹上升，房產價值和租金收入通常會增加，這可能導致 REIT 投資者獲得更高的股息和資產價值。

投資 REITs 的劣勢

1. 高負債負荷：

由於 REITs 必須用大部分收入支付股息，它們通常承擔大量債務。它們依賴於長期租約等合同來產生穩定的現金流，以支付債務和維持股息分配。然而，這種高負債水平在經濟低迷時風險較大。

2. 增長潛力有限：

REITs 在資本增值方面受到限制，因為它們必須將大部分收入分配給股東，這意味著再投資的空間有限。為了增長，它們必須發行新股或增加債務，這在金融危機或衰退期間可能具挑戰性。

3. 利率風險

REITs 對利率變動敏感。當利率上升時，借貸成本增加，可能減少 REITs 的盈利能力。利率上升也可能使其他收益型投資更具吸引力，或導致 REIT 價格下跌。

4. 管理和租戶風險：

REIT 的成功在很大程度上取決於其管理團隊的專業能力。管理不善可能導致損失和股息減少。此外，REITs 容易受到租戶風險的影響。如果租戶違約或租賃需求下降，REIT的收入和整體表現可能受到影響。

5. 非交易 REITs 的流動性不足：

與公開交易的 REITs 不同，非交易和私人 REITs 的流動性較差。這些投資通常需要大量初始資金，並且需要持有數年才能實現潛在收益。此外，非交易 REITs 通常收取較高的費用，這可能侵蝕總回報。

REITs 與房地產股票的區別

儘管 REITs 投資與房地產股票都提供了投資房地產市場的機會，但它們在投資結構和特徵上有明顯差異。

能在香港投資的 REITs？

全球上市房地產投資信託基金（REITs）的數量有顯著的區域差異，其中香港有 11 隻上市 REITs，而美國市場則更為廣泛，擁有 62 隻上市 REITs。

香港十大房地產信托基金股票

截至 2024 年 8 月 5 日

美國十大房地產信托基金股票

截至 2024 年 8 月 5 日 

如何在香港投資 REITs

1. 傳統股票經紀賬戶

最簡單的 REITs 投資方式是在股票經紀賬戶進行交易，你可以買入在香港交易所（HKEX）或其他股票交易所上市的 REITs 股票或 REITs ETF，輕鬆建立多元化的房地產資產投資組合。

2. StashAway 智識砌自主組合

如果你想要一個爲你量身定制的投資組合，StashAway 的智識砌自主組合精選 ETF 由你做自主搭配，讓你可以根據自己的需求靈活砌出想要的組合，包括專門投資於房地產的資產：

• 非美國 REITs 及房地產：這 ETF 廣泛覆蓋了國際 REIT 市場，投資 S&P Global ex-U.S. Property Index 內的股票，涵蓋除美國外超過 30 個國家的房地產股票。如果你希望將房地產投資分散至美國以外的市場，挖掘球市場的增長潛力，這ETF是最理想的投資選擇。
• 美國 REITs 及房地產：這ETF 追蹤 MSCI Real Estate Investment Trust Index，這個指數按市值加權，代表美國房地產股票市場，讓你接觸到美國的房地產市場。

你可隨時根據自己的財務目標直接調整、修改或刪除 StashAway 智識砌自主組合中的資產配置及份額，包括輕鬆地將房地產納入多元化投資組合，從而優化你的投資策略，並兼顧收入和財富增長。

3. REIT 共同基金

另一種投資 REITs 的方式是利用集中投資房地產的共同基金。這些基金透過眾多投資者籌集資金，購買多元化的房地產資產組合後，提供專業資金管理和廣泛的市場覆蓋。

選擇頂尖 REITs 的標準

股息收益率

在選擇 REIT 時，第一步與評估任何支付股息的股票類似：檢查股息收益率和股息歷史。股息收益率表示投資的年度回報率，由於 REITs 必須將大部分利潤作為股息分配，因此其股息收益率通常較高。

增長潛力

REIT 的增長潛力與其不斷增加股息的能力息息相關。頂尖的 REITs 不僅具有支付定期股息的良好記錄，還能穩定地增加股息。這些股息的增加不僅能提高你的收入，還能通過複利增加你的整體淨資產，從而提高投資組合的獲利效率。

投資組合多元化

通常，一個多元化的 REIT 投資組合包括住宅、商業、工業和零售物業的混合。不同類型的物業能將風險分散到不同的房地產領域，因為不同類型的物業在不同的經濟情況下會有不同的表現。一個多元化的 REIT 可以在市場波動時更好地減少風險。

市值

要確定一個 REIT 是否具有良好的市值，需將其市值與同一領域內或更廣泛市場中的其他 REITs 進行比較。大市值 REIT 通常被認為更穩定且波動性較低，是長期投資的穩健基礎。而中等市值 REIT 則提供了增長潛力和穩定性的平衡。

入住率及租金收入

入住率是房地產業績的重要指標，反映了已出租物業佔所有物業的百分比。高入住率意味著管理得當、財務狀況良好，通常會帶來更好的現金流和物業價值增值。低入住率可能意味著存在管理問題或未能把握市場機會，或導致財務困難。

槓桿及財務健康

債務與權益比率通過比較 REIT 的總債務與總權益來衡量其槓桿情況。這一比率幫助投資者了解 REIT 的融資中有多少來自於債務。高債務與權益比率意味著高度依賴借款資金，面臨低租金收入或房地產價值下跌的情況下，可能會增加財務風險及違約的可能性。